中国金茂“难、难、难”

中国金茂“艰难,艰难,艰难”“一难”左手右手项目

7月,中国金茂引起了南方城市南京G32地块的关注,总交易价格为51.5亿元,未达到最高限价,楼面价格为人民币平方米。

6月初,金茂在汕头市金平西区获得200亩住宅用地,总价值26.56亿元。这是汕头金茂的第一个项目;并以总价13.7亿元赢得广州灵山岛2019NJY。 -5个地块。

6月17日,中国金茂首次进入潍坊,并获得了潍坊保税区2018-BS09号的地块。

据中原房地产研究中心统计,今年上半年,中国金茂共获得19块土地,总金额152.4亿元,平均楼面价5196平方米。

但值得注意的是,今年上半年,中国金茂在出售其子公司股份的同时取消土地,退出相关合作项目。

6月12日,中国金茂拟转让北京茂丰房地产28.56%的股权,底价为5.3亿元。

5月27日,中国金茂拟转让北京浩源房地产有限公司34%的股权,并转让分别持有北京经济开发区和通州土地的天津北泽茂企业管理有限公司100%的股权。持有北京经济开发区的北京书院房地产有限公司34%的股权转让仅为1元。

5月底,金茂上市长沙丁茂房地产有限公司100%股权,底价为11.45亿元。丁茂房地产在长沙梅溪湖金茂广场北塔办公楼举行。

针对中国金茂自5月以来不断转移和撤销多个项目的事实,中国金茂表示已选择退出个别项目合作谈判等各方面;一些土地价格已经超过了之前合作伙伴商定的价格。

半年销售额为784.56亿美元,短跑150亿美元

事实证明,“昂贵”和“高价”的房产非常有市场。今年上半年,中国金茂的销售额为784.56亿元,达到年销售目标1500亿元的52.3%。完美诠释了古老的谚语“超过一半的时间,超过一半的任务。”

2019年,中国金茂的销售目标定为1500亿元。据有关人士透露,考虑到今年可销售商品的价值约为2400亿元,而中国金茂的总体利率超过80%,可实现1500亿元的目标。

最近曝光的公司在南京以高价购买土地。由于底价高于地面价格,很难进入市场和其他新闻,因此公司炙手可热,为公司今年的销售目标蒙上阴影。

“困难”51.5亿元赢得了南京“土地之王”,难以进入市场的2.97万元

7月3日,南京今年最大的土地拍卖结束,当天营业额为240.3亿元。

金茂经过129轮的报价,最终以51.5亿元的价格赢得了秦淮区红花街南部的新城区。交易价格为29,700平方米,溢价为33.07%。从总价格到保费率,中国金茂是这个地球拍摄的地主。

中国金茂发仍在遭遇土地王的艰辛,同时仍以高价占领土地。该公司于2016年在南京赢得了土地之王,尚未消化。

2016年5月13日,金茂联合电力建设公司获得了该河西南两个相邻地块的G12和G13地块。 G12地块的底价为人民币m2,G13地块的底价为人民币m2。一举成为西南河之王

当时,五矿周围崇文金城新房的价格仅为35,000平方米。对比区红线平方米的价格,如何在中国开发每平方米300万平方米的楼面价格?

“在雪中”,2018年7月,南京明确的价格定价规则与土地价格无关。也就是说,开发商的高价拿走土地,然后提高价格,将成本转嫁到消费者的道路上是行不通的。

这意味着如果您在2019年没有违反价格限制,上市的可能性可以忽略不计。面对“土地国王”进入市场的问题,过去没有要价的中国金茂开始考虑土地成本。

2018年,当住房企业即将“无法生活”时,公司砸底并获得了一批廉价土地。济南,西安,昆明等14个城市共检获68个项目,新增土壤储存和建筑面积2264万平方米,增长51.7%。

截至2018年底,该公司的土地储备总量为6420万平方米,主要位于核心一线和二线城市。

“三难”债务压力凸显,中期业绩面临压力

中国金茂已经逆势而上,也有杠杆作用。 Wind数据显示,该公司的流动负债已从2015年的人民币542亿元攀升至人民币1,393亿元。

截至2018年底,公司借款总额约为880亿元,同比增长23%;现金及现金等价物和限制性存款约258亿元,同比增长14%;净负债比率较2017年底上升6个百分点至79%。

如果将永续债务视为负债,中国金茂的净负债率将达到136%,同比增长16%,并将凸显债务压力。

沉重的债务,更可怕的是,金茂的“造血”能力并不理想。数据显示,2018年,金茂经营的现金流量净额为20.12亿元。好消息是现金流终于回归了。令人担心的是,净现金流量远远不足以支付短期的计息负债。

最近,房地产融资收紧了。第23号特别提到,在房地产领域,不可能通过股权投资+股东借款,股权投资+债权人认购,应收账款和特定资产收益权来变相提供融资。 p>

在此背景下,中国金茂股份出售的消息最近频频出现。例如,7月9日晚,根据北交所的消息,金茂北企业管理有意以人民币109,900元的底价转让天津北泽茂100%的股权。

随后的股权交易似乎意味着中国金茂正在推动暂停按钮的高速发展。中国金茂第一季度报告显示,截至2019年3月31日,公司营业收入为23.89亿元,同比下降70.11%;净利润3.66亿元,同比下降78.51%。

中金公司预计,中国金茂2019年中期业绩可能面临一些压力。中国金茂一些土地出让的结转,包括南京24亿元的土地一级销售收入和长沙25亿元的土地销售收入,可能会推迟到下半年

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