保利物业获批赴港IPO:规模为央企最大 毛利率低于行业均值

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保利地产于17日宣布,全资子公司保利地产于同日获得中国证监会的海外上市批准,并批准其发行不超过1.53亿股境外上市外资股。每股面值人民币1元。都是普通股。发行完成后,保利地产可在香港联合交易所主板上市。

近年来,房地产业迅速发展。根据相关机构的排名,该公司在中国房地产服务百强公司中排名第四,在具有中央企业背景的房地产公司中排名第一。同时,研究机构的数据显示,2018年15家上市房地产公司的平均毛利率为28%,保利房地产的平均毛利率为20%,低于这些上市公司的平均毛利率。

该行业在规模上排名第四,在中央企业中排名第一

成立于1996年的保利地产于2017年在新三板上市。今年4月退市后,保利地产于8月初在香港联交所提交了招股说明书。

近年来,保利的财产规模得到了极大的改善。从2016年到2018年,其在管道领域的复合年增长率为52.6%。截至今年4月30日,保利物业合同管理面积约为3.71亿平方米,管理面积约为1.98亿平方米,管理物业数量为8,17个,其中包括549个居住社区和268个非住宅物业。 -住宅物业。

随着管道面积的增加,保利地产的收益显着增加。 20162018年收入分别为25.64亿元,32.4亿元和42.29亿元,复合年增长率为28.4%。根据招股说明书,根据2019年中央委员会的综合实力排名,保利地产在中国房地产服务百强公司中排名第四,在具有中央企业背景的房地产公司中排名第一。

来源:东方证券研究报告

与在A股、H股上市的15家物业公司相比,保利物业的2018年的营收规模仅次于绿城服务的67.1亿元和碧桂园服务的46.8亿元。与许多从房企母公司拆分出来的物业公司一样,在分析人士看来,保利物业的规模扩充得益于母公司保利地产交付物业的增多。

保利物业称,往绩记录期间的大部分物业管理合同都与保利地产开发的物业有关,截至2016年、2017年、2018年及2019年4月底,管理该物业产生的收入分别占物业管理服务所得收入的98.7%、95.9%、88.6%及84.2%。

保利物业总经理吴兰玉曾表示:“有一个强大的母公司并非坏事,在某种程度上是优势。保利物业依托母公司,但不完全依赖母公司。”

保利物业近些年营收情况 来源:保利物业招股书

在分析人士看来,保利物业虽然积极从第三方拓展管理面积,但外拓面积的物业收费标准偏低,与营收规模明显不成比例。招股书显示,截至2016年、2017年、2018年及2019年前4月,保利物业外拓合同管理面积分别占当年管理面积的9.9%、19.7%、50.6%及51.5%,而在总营收中的占比仅为1.3%、4.1%、11.4%、15.8%。

2016年、2017年、2018年及2019年前4月,保利物业从母公司开发的住宅社区收取的平均物业管理费分别约为2.14元/平方米/月、2.19元/平方米/月、2.21元/平方米/月及2.21元/平方米/月,而从其他物业开发商开发的住宅社区收取的平均物业管理费分别约为1.19元/平方米/月、1.31元/平方米/月、1.47元/平方米/月及1.47元/平方米/月。

外拓业务收费标准不高,拉低了保利物业住宅社区的平均物业管理费,上述4个年份中,其平均物业管理费分别为2.10元/平方米/月、2.13元/平方米/月、2.14元/平方米/月、2.14元/平方米/月。

受服务成本挤压,毛利率低于行业均值

保利物业毛利及毛利率明细 来源:保利物业招股书

数据显示,2016~2018年,保利物业的毛利润分别约为4.28亿元、5.81亿元、8.51亿元,毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%。东方证券研究所数据显示,15家上市物业公司2018年的毛利率平均值为28%,保利物业不及这一数值。而与5家规模相近的公司相比,保利物业的毛利率低于碧桂园服务的38%、雅生活服务的38%、彩生活的35%,高于中海物业的20%、绿城服务的18%。

保利物业营收表 来源:保利物业招股书

2016~2018年,保利物业的净利润分别约为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元,净利润率分别约为5.8%、6.9%、7.9%,低于上市物业公司去年12%的平均净利润率,显着低于雅生活服务的24%和碧桂园服务的20%。

招股书显示,服务成本较大地挤占了保利物业的整体利润,2016年、2017年、2018年及2019年前4月,其服务成本分别占总营收的83.3%、82.1%、79.9%及75.1%。保利物业解释称,物业管理行业属于劳动力密集型行业,在上述4个年份,员工成本分别占总服务成本的54.2%、59.1%、55.6%及60.8%,分包成本分别占总服务成本的23.9%、22.7%、24.3%及23.8%。

“为维持及提高利润率,控制及减少人工及分包成本以及其他运营成本对我们而言十分关键。”保利物业称,公司面临着各方面人工及分包成本增加上行的压力,包括最低工资标准的提高、员工人数增加及简约成本措施生效所需的时间。

东方证券认为,主导物业管理行业及公司利润率的因素主要为新交付项目、增值服务占比以及经营能力上的差异。其中,从中长期看,增值服务和经营能力将成为物业管理公司维持稳定利润率的重要因素。

由于增值服务利润率远高于基础物业服务,增值服务占比大的企业,利润率自然也会上升。中新经纬客户端注意到,雅生活服务是15家上市物业公司中毛利率最高的,就与其增值服务收入占总营收的52%有关。

保利物业有物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三条主要的业务线,根据披露,2018年其物业管理服务收入占总营收的68.8%,非业主增值服务占16.5%,社区增值服务为14.7%,非业主增值服务和社区增值服务的比例有待进一步提高。

“未来行业及公司的利润率特征将表现为持续上升 经历拐点 下降,之后降幅会收窄并维持稳定。利润率进入下降周期后,就需要增值服务和经营能力的提升来对冲,物业公司的利润率能否维持稳定,就要看其在增值服务和管理经营上修炼的火候了。”东方证券在研报中说。

保利物业的上市程序尚未走完,根据披露,此次发行H股及上市事项尚需取得香港证券及期货事务监察委员会、香港联合交易所有限公司等核准。

(责任编辑:赵金博)